Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Wann sie anfällt und wie Sie sie vermeiden
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Wer eine Immobilie verkauft, fragt sich zu Recht: Muss ich den Gewinn versteuern? Die Antwort hängt an wenigen, klar geregelten Punkten, die sich mit etwas Vorlauf oft noch beeinflussen lassen.
Die Zehn-Jahres-Frist ist der Kern der Regelung
Nach § 23 Einkommensteuergesetz ist der Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf steuerpflichtig, wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem notariellen Verkaufsvertrag nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die beiden Notartermine, nicht der Einzug, die Fertigstellung oder der Grundbucheintrag. Erst am Tag nach Ablauf dieser zehn Jahre ist ein Verkauf in jedem Fall steuerfrei.
Die wichtigste Ausnahme: Eigennutzung
Steuerfrei bleibt ein Verkauf unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist, wenn Sie die Immobilie entweder durchgehend seit dem Kauf selbst bewohnt haben, oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Dabei zählen schon angebrochene Jahre, praktisch reicht häufig eine Eigennutzung von gut einem Jahr, wenn sie geschickt über drei Kalenderjahre fällt. Diese Ausnahme ist der Grund, warum die meisten selbst bewohnten Häuser beim Verkauf steuerlich unproblematisch sind.
Was bei vermieteten Immobilien zu beachten ist
Bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehn-Jahres-Frist wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, das kann bis zu 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag bedeuten. Ein oft übersehener Punkt: Abschreibungen, die Sie während der Vermietung steuerlich geltend gemacht haben, mindern nachträglich die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Das lohnt sich, frühzeitig mit Ihrem Steuerberater durchzurechnen.
Die Freigrenze
Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Verkäufen eines Jahres unter 1.000 Euro pro Person, fällt keine Spekulationssteuer an. Diese Freigrenze wurde 2024 von vorher 600 Euro angehoben. Wichtig: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Liegt der Gewinn auch nur knapp darüber, wird der gesamte Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Was bei geerbten Immobilien gilt
Bei einer geerbten Immobilie übernehmen Sie die Frist des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie als Erbe sofort steuerfrei verkaufen, unabhängig davon, wie lange die Immobilie bereits in Ihrem Besitz ist.
Mein Rat
Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung, jeder Fall hängt von persönlichen Details ab. Was ich aber in jedem Erstgespräch mit anklären kann: ob sich ein Verkaufszeitpunkt steuerlich noch verschieben lässt, und was das für Ihre Planung bedeutet.
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen, und sind sich über den richtigen Zeitpunkt unsicher? Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir gemeinsam darauf.
Quellen
Über den Autor
Egzon Islamaj
Immobilienmakler (IHK-zertifiziert) und Inhaber von TREGIMMO in Hardthausen am Kocher. Schwerpunkt: Verkauf und Bewertung von Wohnimmobilien in der Kocher-Jagst-Region. Mehr über mich
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