Bodenrichtwerte in der Kocher-Jagst-Region richtig lesen

Was ist ein Bodenrichtwert überhaupt?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter, durchschnittlicher Lagewert für den Boden – angegeben in Euro je Quadratmeter. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet und gilt für eine sogenannte Bodenrichtwertzone: ein Gebiet mit weitgehend gleichen Lage- und Nutzungsmerkmalen. Ihr Grundstück liegt in einer solchen Zone, es ist aber nicht der Wert Ihres Grundstücks.

Quelle: Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg sind kostenfrei im amtlichen Portal BORIS-BW (boris-bw.de) einsehbar. Die Rechtsgrundlage steht in § 196 Baugesetzbuch.

Wie rufe ich den Bodenrichtwert für meinen Ort ab?

1. 1.Portal BORIS-BW öffnen und die Adresse in die Suche eingeben.
2. 2.Das Grundstück auf der Karte anklicken.
3. 3.Den Wert der Zone in Euro je Quadratmeter ablesen, zusammen mit Stichtag, Entwicklungszustand (zum Beispiel baureifes Land) und der zugrunde gelegten Nutzung.

Notieren Sie sich immer den Stichtag. Ein Wert vom 1. Januar sagt nichts über Abschlüsse aus, die ein Jahr später beurkundet wurden.

Warum weicht der reale Kaufpreis vom Bodenrichtwert ab?

Der Bodenrichtwert unterstellt ein Grundstück mit den typischen Eigenschaften der Zone. Abweichungen nach oben oder unten entstehen vor allem durch:

• Zuschnitt und Größe: Ein sehr tiefes, schmales oder nicht teilbares Grundstück ist schwerer zu bebauen.
• Topografie: Hanglagen, wie sie in Teilen von Neudenau und im Jagsttal häufig vorkommen, verursachen höhere Gründungskosten.
• Erschließung: Ob Erschließungsbeiträge bereits gezahlt sind, verändert den Preis unmittelbar.
• Baurecht: Der gültige Bebauungsplan entscheidet über Geschosszahl, Grundflächenzahl und damit über die tatsächliche Ausnutzbarkeit.
• Bestandsgebäude: Steht ein Haus darauf, überlagert dessen Zustand den reinen Bodenwert – bis hin zu Abrisskosten.

Was bedeutet das für die fünf Orte der Kocher-Jagst-Region?

Für Hardthausen am Kocher, Möckmühl, Neudenau, Neuenstadt am Kocher und Langenbrettach gilt: Die Zonen unterscheiden sich nicht nur zwischen den Gemeinden, sondern deutlich zwischen den Ortsteilen. Gochsen, Kochersteinsfeld und Lampoldshausen werden in Hardthausen getrennt bewertet, ebenso Züttlingen, Korb, Ruchsen und Bittelbronn in Möckmühl oder Herbolzheim und Siglingen in Neudenau. Wer den Wert des Hauptortes auf einen Ortsteil überträgt, liegt regelmäßig daneben.

Ich veröffentliche hier bewusst keine gerundeten Fantasiezahlen. Den für Ihre Adresse gültigen Wert lesen Sie im amtlichen Portal ab – die Einordnung, was er für Ihren Verkaufspreis bedeutet, übernehme ich.

Wie komme ich vom Bodenrichtwert zum Angebotspreis?

In der Praxis kombiniere ich drei Bausteine: den Bodenwert aus BORIS-BW für die konkrete Zone, tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und die Bewertung des Gebäudes nach Baujahr, Wohnfläche und energetischem Zustand. Erst daraus entsteht eine Preisspanne, die eine finanzierende Bank mitträgt.

Nächster Schritt

Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Ihrem Ortsteil heute wert ist: Die Wertermittlung ist kostenfrei und unverbindlich.